¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

 Calcular la plusvalía es más sencillo de lo que piensas.

Una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) ha dado la oportunidad de que muchas personas puedan recuperar el impuesto de plusvalía municipal.  En un post anterior te contamos cómo reclamarla y en éste, vamos a ver cómo se calcula.

Debemos recordar que el nombre real de este impuesto, que todos denominamos plusvalía municipal, es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Debe pagarse cuando en una transacción se ha producido un incremento en el valor del terreno entre la compra y la venta. Obviamente, si no hay ganancia, no hay plusvalía, aunque la realidad no es así.

¿Qué ha pasado? Con la crisis, el descenso de precios ha provocado ventas por debajo del valor de compra. Pero aún en estos casos, las arcas municipales siguen recaudando por este impuesto. El problema radica en que los ayuntamientos toman como base el valor catastral del suelo. Una metodología que acaba provocando que siempre existan plusvalías, independientemente de que el valor real no se haya incrementado.

 

¿Cómo se calcular la plusvalía?

Hay varios datos que deben tenerse en cuenta:

  • El principal es el valor catastral de suelo: se puede ver en el recibo del IBI o en el Catastro.

 

  • El número de años transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión.

 

  • Importante la ubicación de la vivienda, ya todo depende de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble.

 

  • Con todos estos datos, y teniendo en cuenta el coeficiente de incremento o tasa de revalorización (los máximos suelen rondar el 3.5%) y el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento (máximo aproximado del 30%), se calcula el importe a pagar. En este enlacese pueden ver los tipos impositivos y las reducciones. Algunos ayuntamientos tienen bonificaciones o reducciones en función de cada caso y especialmente en las herencias.

 

  • Ambos porcentajes irán en función de los años que se ha tenido en propiedad el inmueble.

 

  • Cuantos más años hayan pasado desde la compra del inmueble al momento de la transmisión, más alto será el impuesto. Pero. esto solo se aplicará cuando hayan pasado menos de 20 años entre las transacciones, a partir de esos años el impuesto ya no aumenta.

Aprende a calcular la plusvalía de tu municipio.

Cada ayuntamiento, una ordenanza

Como las operaciones son farragosas. A partir de aquí, lo mejor, y dado que cada ayuntamientotiene su ordenanza al respecto, entrar en la web  de los consistorios e introducir los datos. Y automáticamente calcula lo que hay que pagar.

Y recordad que el valor de venta y de compra de la vivienda no se tiene en cuenta a efectos de cálculo de este impuesto municipal. Sólo se tomará para el cálculo el valor catastral de suelo.

De momento, esta es la fórmula para calcular la plusvalía municipal, prevista en la Ley de Haciendas Locales, que lleva años cuestionada. Tras las diferentes sentencias, a lo mejor modifican el sistema para calcular la plusvalía en el futuro.

Los ayuntamientos creen que el suelo no baja y la realidad ha demostrado que sí.  Pero con su criterio, el contribuyente siempre paga más, aunque el importe total de su vivienda sea menor.

 

Anuncio de @fotocasa: 2 Agosto 2017

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Primera sentencia de un juzgado de Barcelona de cláusulas suelo: anulada una del Banco Sabadell

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El Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Barcelona ha anulado la cláusula de limitación del tipo de interés variable -cláusula suelo- de un contrato hipotecario firmado con el Banco Sabadell el 6 de mayo de 2011.

Se trata de la primera sentencia dictada por un juzgado especializado en productos bancarios complejos en Barcelona, juzgados que fueron creados el pasado 1 de junio de 2017 como medida de refuerzo para hacer frente a las demandas en esta materia. Además, la entidad financiera deberá devolver las cantidades cobradas de más junto con los intereses legales y recalcular la cuota del préstamo sin dicha cláusula.

En fecha 6 de junio de 2017, el Procurador de los Tribunales don Carlos Molina Blanchar, en nombre y representación de doña M. D. F. B., presentó demanda de Juicio Ordinario frente al Sabadell, por la que, en base a los hechos y fundamentos de derecho que estimaba pertinentes, terminaba suplicando el dictado de unasentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se declarese la nulidad de la estipulación incorporada en la escritura de préstamo hipotecario de 6 de mayo de 2011 de la que deriva la presente demanda y que establece un límite a las revisiones del tipo de interés de un mínimo aplicable de un 3% y se condene a la demandada a la devolución de las cantidades cobradas en aplicación de la referida “cláusula suelo”.

Además, se recogía en la demanda que la cuantía del sumatorio de la diferencia existente entre las cuotas abonadas en aplicación de dicha cláusula suelo y las que resulten de suprimir la mencionada cláusula, aplicando el tipo de referencia más el diferencial previsto en la escritura de 6 de mayo de 2011, cuya determinación efectiva deberá producirse durante la sustanciación del procedimiento, se condene a la demandada a abonar el interés legal de las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de la cláusula suelo desde la fecha de cada cobro y hasta su completa satisfacción, y se condene a la demandada a recalcular y rehacer los cuadros de amortización del préstamo hipotecario contabilizando el capital que efectivamente debió ser amortizado; todo ello, con expresa imposición de costas a la demandada.

Tras analizar los hechos, el juez declaraba nula de pleno derecho la cláusula de limitación del tipo de interés variable recogida en la escritura de préstamo hipotecario de fecha 6 de mayo de 2011 suscrita por las partes.

Y condenaba al Sabadell a eliminar la cláusula de limitación del tipo de interés variable recogida en la escritura de préstamo hipotecario de fecha 6 de mayo de 2011 suscrita por las partes, y a que devolviera las cantidades cobradas en aplicación de la referida cláusula de limitación del tipo de interés variable, resultando su cuantía del sumatorio de la diferencia existente entre las cuotas abonadas en aplicación de dicha cláusula suelo y las que resulten de suprimir la mencionada cláusula, aplicando el tipo de referencia más el diferencial previsto en la escritura de 6 de mayo de 2011, cuya determinación efectiva deberá producirse en fase de ejecución, debiendo asimismo abonar el interés legal de las cantidades indebidamente cobradas en aplicación de la cláusula suelo desde la fecha de cada cobro hasta la fecha de la presente sentencia y desde ésta hasta el completo pago el establecido en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

También se condena al Sabadell a recalcular y rehacer los cuadros de amortización del préstamo hipotecario contabilizando el capital que efectivamente debió ser amortizado.

 

Publicado por Redacción en Legal y Judicial el 26-07-2017

 

Si has pagado la plusvalía, debes saber que el cobro de este impuesto puede ser nulo

Desde que el Tribunal Constitucional tumbase el pasado mes de mayo el impuesto de la plusvalía municipal cuando el inmueble se vendiera a pérdidas, el cobro de este tributo se encuentra en un vacío legal. El TC ha exigido al legislador la aprobación de una normativa para regular la forma de pago en cada caso. José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, analiza por qué cada vez más juzgados están considerando que todas las liquidaciones dictadas deben ser sistemáticamente anuladas hasta llegue esta norma. ¿La razón? Es la nueva norma la que debe determinar si en la venta ha habido una ganancia o una pérdida.

El pasado 11 de mayo de 2017, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el impuesto de plusvalía municipal en los supuestos en los que se transmite un terreno en pérdidas, exigiendo además al legislador la aprobación de una normativa que regule la forma de determinar si el valor del terreno se ha incrementado no con motivo de su transmisión.

Dicha regulación no llega, y cada vez más juzgados están considerando que hasta que la misma no sea aprobada, todas las liquidaciones de plusvalía municipal dictadas deben ser sistemáticamente anuladastal y como subraya José María salcedo, socio del despacho de abogados Ático jurídico.

Punto de partida

Salcedo señala como punto de partida la citada sentencia del pasado 11 de mayoque ha declarado inconstitucionales y nulos (expulsándolos, por tanto, del ordenamiento jurídico) los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (LHL), en la medida en que hacían tributar a los contribuyentes en supuestos en los que el terreno se había transmitido en pérdidas, y por tanto no existía capacidad económica alguna.

Paralelamente, el Tribunal Constitucional declaró que la forma de determinar la existencia o no del incremento del valor del terreno es algo que solo corresponde al legislador.

Pues bien, este pronunciamiento ha dado pie a dos interpretaciones, sostenidas por distintos Juzgados de lo Contencioso:

¿Y si los Ayuntamientos no pueden exigir el impuesto hasta que no se modifique la ley?

La primera interpretación es la más novedosa y el epicentro de este artículo, y parte de la consideración de que, tras la sentencia del Constitucional del 11 de mayo, existe un vacío legal que tiene que ser cubierto por el legislador, sin que hasta la fecha lo haya hecho.

Consideran varios Juzgados de lo Contencioso (de Santander, León, Zaragoza…) que la expulsión del ordenamiento jurídico del artículo 107.2 de la LHL supone que los Ayuntamientos no pueden seguir exigiendo el impuesto, y decidiendo, y según su criterio, si ha existido o no incremento de valor del terreno, pues el Constitucional ha reservado este papel únicamente al legislador”, comenta Salcedo.

De actuar así, realmente la norma no habría sido ‘expulsada’ del ordenamiento, tal y como ha exigido el Constitucional, sino que estaríamos ante una expulsión intermitente y ‘a ratos’, en función de que el Ayuntamiento de turno decidiera en cada caso si se ha producido incremento de valor del terreno, para entonces aplicar o no el artículo presuntamente expulsado.

Además, dicha forma de actuar generaría grandes desigualdades entre los contribuyentes de un municipio u otro, ya que cada Ayuntamiento fijaría a su libre albedrío los criterios para determinar en cada caso la existencia de incremento de valor del terreno. De este modo, situaciones idénticas o muy similares podrían ser gravadas por un Ayuntamiento, y por otro no.

La otra interpretación de los juzgados

La otra interpretación que ha dado lugar la sentencia del TC es la sostenida por el Juzgado de lo Contencioso  1 de Cartagena, que en dos sentencias muy recientes declaró que los Ayuntamientos podían seguir exigiendo el impuesto, pero que para ello debían acreditar previamente que en cada caso el valor del terreno se había incrementado.

Es decir, no son los contribuyentes, sino el Ayuntamiento, el que debe probar que el valor del terreno se ha incrementado. Y si no lo hace, la liquidación será anulada.

¿Pueden los juzgados decidir si el valor del terreno se ha incrementado en cada caso?

La interpretación que se viene comentando sostiene que los Juzgados ya no pueden seguir actuando como hacían hasta ahora. Es decir, admitiendo la prueba aportada por los contribuyentes en cada caso, y decidiendo en función de la misma, si el valor del terreno se había incrementado o no, y por tanto procedía pagar el impuesto.

Y es que el Tribunal Constitucional no analiza si en cada caso se ha producido o no el incremento del valor del terreno, sino que encomienda dicha misión al legislador.

Hasta que dicha normativa no se apruebe, los Juzgados no pueden arrogarse funciones de legislador, determinando la forma en que se ha de acreditar la existencia o no de tal incremento de valor. Esto significaría reconstruir la norma que, como hemos visto, ha sido expulsada del ordenamiento jurídico. Y esto es algo que sólo corresponde al legislador.

¿Qué liquidaciones pueden verse afectadas?

Tal y como señala Salcedo, hay que tener en cuenta que la expulsión del artículo 107 de la LHL del ordenamiento jurídico es ex origine, y por tanto afecta no sólo a las liquidaciones que se pretendieran dictar a partir de ahora, como a las que ya se dictaron y están en este momento recurridas en vía administrativa y judicial.

Del mismo modo, al no haber norma legal que permita determinar en qué casos hay incremento de valor y en cuáles no, se verían afectados tanto los hechos imponibles en los que claramente no ha existido incremento de valor, porque se ha vendido en pérdidas, como aquellos otros en los que tal incremento sí ha existido.

Por último, el hecho de haberse dictado una liquidación sin cobertura legal alguna, y vulnerando por tanto el principio de reserva de ley, podría abrir una nueva vía para impugnar, mediante un procedimiento especial de revisión de actos nulos de pleno derecho, aquellas liquidaciones que son firmes porque no se recurrieron en su día.

Además, estamos ante un argumento más para exigir a los Ayuntamientos que inicien los procedimientos de revocación de todas aquellas liquidaciones del impuesto que son firmes, porque en su día no se recurrieron. Es evidente que, si dichas liquidaciones se dictaron sin cobertura legal, su revocación debería iniciarse por la Administración cuanto antes”, sentencia José María Salcedo.

 

  • Autor: @idealista

Las capitales de las islas cogen el testigo de Madrid y Barcelona en la subida del precio del alquiler

El precio de la vivienda en alquiler en España se ha incrementado un 4,8% durante el segundo trimestre del año, con un precio medio de 9,4 euros/m2 al mes, según el informe de precios de alquiler de idealista. Entre abril y junio, el repunte de los alquileres lo han impulsado las capitales isleñas, que han tomado el testigo de Barcelona (-1,4%) y Madrid (-1,1%), que tocan techo. Las Palmas G.C. (11%), S/C Tenerife (10,8%) y Palma (8,9%) han liderado las subidas. Ahora bien, el balance interanual de precios sigue mostrando un alza de dos dígitos (19,7%) de media y en las grandes ciudades.

Los incrementos del precio de los arrendamientos de viviendas en España se han trasladado de las grandes áreas urbanas del país, como Madrid y Barcelona, a las capitales de los archipiélagos y las capitales de provincias costeras durante el segundo trimestre del año.

Mientras Barcelona y Madrid parece que han llegado a su techo de precios, con caídas entre abril y junio del 1,4% y el 1,1% intermensual, respectivamente, otras capitales de provincia como Las Palmas de Gran Canaria, los alquileres han repuntado un 11% en el segundo trimestre del año. Le siguen las otras dos capitales isleñas: Santa Cruz de Tenerife (10,8%) y Palma (8,9%), con precios por encima de los que se daban hace tres meses.

San Sebastián, en cambio, marcó la mayor caída de entre las 11 capitales que han reducido sus precios esta primavera (7,4%).

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, “los datos ponen de relieve algo que vengo repitiendo desde hace un año: no existe burbuja en los precios del alquiler. Aunque los precios han vuelto a subir en el segundo trimestre en muchas ciudades, el alquiler tiene tope y es algo que se está confirmando en Barcelona o Madrid. En ambas capitales el precio se estancó en los primeros 3 meses del año y en el segundo trimestre ya han registrado leves caídas. Habrá que esperar a ver qué ocurre en lo que queda de año, pero parece que los propietarios empiezan a asumir que las subidas tienen límite y que si quieren cerrar operaciones tienen que ajustar el precio a la baja para encontrar inquilino”.

Sin embargo, pese a esta caída de precios Barcelona sigue siendo la capital española con los alquileres más caros (17,8 euros/m2), seguida de Madrid (14,6 euros/m2) y San Sebastián (12,8 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla de precios se encuentran Ávila, la capital más económica con un precio de 4,5 euros/m2; Ourense, Zamora y Lugo con 4,6 euros/m2, en todos los casos.

Encinar cree que “hay que tener en cuenta que, en los últimos años, el alquiler se ha convertido en la opción elegida por miles de españoles para encontrar su casa. Pero este calentamiento en la demanda no va acompañado de un incremento similar en la oferta”.

De hecho, “aunque en idealista hay más pisos en alquiler que nunca, no son suficientes y esta situación provoca que los precios, en algunas áreas, estén subiendo. Cualquier medida destinada a aumentar el parque de viviendas en alquiler será beneficiosa para la contención de los precios”, destaca el jefe de estudios del marketplace inmobiliario de España.

“Es necesario que desde las instituciones públicas se sigan produciendo políticas de dinamización del alquiler, adoptando nuevas medidas que ayuden a aumentar el parque, como pueden ser el incremento de la seguridad jurídica de los propietarios, incluyendo incentivos fiscales para aquellos que se decidan a ponerlas en el mercado o recuperando la desgravación para los inquilinos”, concreta Encinar.

Provincias

Por provincias, se mantiene prácticamente igual la tendencia de las capitales con incrementos de dos dígitos en Baleares (14,2%), Las Palmas (13,2%) Murcia (11,1%), Málaga (10,2%) y Jaén (10,2%) y otras 38 provincias han visto cómo sus precios se incrementaban durante la primavera. Mientras los precios se han mantenido prácticamente estables entre abril y junio en las provincias de Madrid (0%) y Barcelona (-0,1%) frente al trimestre anterior, que estuvo acompañada por Guipúzcoa (-4%) y Zamora (-1%), que tuvieron mayores caídas.

Comunidades autónomas

Todas las comunidades autónomas registran precios superiores a los que tenían hace tres mesesexcepto Euskadi, donde las rentas de las viviendas en alquiler descendieron un 0,2% durante la primavera. La mayor subida se ha registrado en las Islas Baleares, donde el precio ha crecido un 14,2%. De dos dígitos son también las subidas de Canarias (13,4%) y Murcia (11,1%). Por detrás se sitúan la Comunidad Valenciana (8,2%), Andalucía (6,3%), Extremadura (5,6%) y Castilla y León (5,2%).

En los precios por regiones, Catalunya (14,1 euros/m2) es la autonomía más cara. Le sigue Madrid (13,5 euros/m2) y Baleares (13,5 euros/m2). En el lado opuesto de la tabla, encontramos a Extremadura (4,3 euros/m2), Castilla-La Mancha (4,6 euros/m2) y La Rioja (5,3 euros/m2), que son las comunidades más económicas.

Autor: @idealista

El truco para que el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP

Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico

Por ello, es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles.

Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.

¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No. Según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Salcedo subraya que, tras esta sentencia, si se asume que en el ITP y el ISyD el precio pagado no equivale necesariamente al valor real del inmueble, esto debe ser así para todos: para contribuyente y Administración.

“Del mismo modo que la Administración puede comprobar el valor consignado en escritura, por considerar que no es el valor real del inmueble, cualquier contribuyente puede autoliquidar por un valor distinto al de la escritura, y hacerlo valer ante Hacienda. Porque hemos visto que si este valor coincide con el aprobado por la propia Administración, ésta no podrá realizar una comprobación de valores”, sentencia Salcedo.

 

Artículo visto en @idealista

Comprar y reformar una casa usada frente a una nueva sale 7.000 euros más rentable que en 2016

Los afectados por el pago de la plusvalía municipal ‘ilegal’ podrían reclamar de media 4.500 euros

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La sentencia del Tribunal Constitucional que ha declarado ilegales varios artículos de la plusvalía municipal en Guipúzcoa, cuando se ha pagado el impuesto aunque se vendiera la vivienda a pérdida, abre la puerta a que se resuelvan los litigios planteados sobre la legislación estatal. Según el portal reclamador, la recuperación de las cantidades cobradas de más podría ascender a 2.475 millones de euros, unos 4.500 euros de media.

En concreto, el portal calcula que el ingreso medio de los ayuntamientos por plusvalía desde 2013 asciende 4.520,71 euros. Una cifra nada desdeñable si tenemos en cuenta que se podría haber vendido en pérdidas más de medio millón de viviendas desde dicho ejercicio. Dicho de otro modo: unos 550.000 afectados podrían reclamar su dinero.

[Todo lo que debes saber sobre la plusvalía municipal]

“Lo mejor es iniciar la reclamación del impuesto cuanto antes. Hay que aprovechar el respaldo del Tribunal Constitucional y la oportunidad que legalmente se abre en este momento. Para ello, lo mejor es tener un asesoramiento legal especializado en la materia”, sugiere Pablo Rabanal, fundador de reclamador.

¿Y quién puede reclamar? La respuesta es todos aquellos que han tenido que pagar el impuesto tras haber cerrado la venta del inmueble en pérdidas o sin ganancia alguna. Además, es necesario que no hayan pasado más de cuatro años desde que se pagó el tributo, ya que es el plazo legal que establece la Ley General Tributaria.

Rabanal recuerda que “primero hay que reclamar al Ayuntamiento y en caso de no obtener una resolución expresa, acudir a la vía judicial”. El proceso puede durar hasta dos años y medio y que es necesario contar con tres documentos básicos: la escritura de la compra del inmueble, la escritura de venta y el justificante de haber pagado el impuesto de plusvalía.

El portal también asegura que “la polémica del pago de la plusvalía municipal cuando no se ha obtenido ganancias en la venta del piso queda de esta manera zanjada. Aunque esta sentencia no implica que se elimine el tributo ni que los usuarios no deban pagarlo cuando existe un incremento en el valor del inmueble que se transmite. Lo que han incluido ahora los jueces del TC es una excepción en el caso de que no existan beneficios por la venta, ya que el sistema de cálculo de este impuesto da por hecho que el precio de la vivienda siempre sube, cuando no es exactamente así. Por lo tanto, esta situación debería haber impedido a los ayuntamientos liquidar y cobrar el impuesto”.

 

Autor: @idealista

Estocada al impuesto estatal de la plusvalía: es inconstitucional cuando se vende en pérdidas

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El Tribunal Constitucional ha tumbado aquellos artículos de la regulación estatal del impuesto de la plusvalía municipal que permitían cobrar hasta la fecha este tributo cuando se transmitía un inmueble en pérdidas. En concreto, considera que la plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica porque los ayuntamientos lo cobran por el mero hecho de haber sido titular de un terreno urbano, independientemente de que el inmueble se haya vendido a un precio inferior al que se adquirió.

De este modo, el Constitucional reitera la doctrina establecida en las sentencias contra parte de la norma foral de Guipúzcoa y Álava. Ahora la pelota está en el tejado del legislador para que modifique la Ley estatal Reguladora de las Haciendas Locales y establezca mecanismos que permitan a los ayuntamientos determinar, antes de exigir el pago del impuesto, si ha existido o no una plusvalía con la venta o transmisión.

Hasta que entre  en vigor la modificación de la ley estatal, el contribuyente podrá valerse de cualquier medio de prueba admitido en Derecho para acreditar que tuvo pérdidas con la venta de su casa.

La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.

Y el Tribunal Constitucional (TC) ha declarado inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Considera que la plusvalía municipal vulnera el principio constitucional de capacidad económica (art. 31.1 CE), en la medida en que “no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del inmueble, “sino a la mera titularidad del terreno durante un periodo de tiempo, entre uno y veinte años”.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, recuerda que la inconstitucionalidad del artículo 110.4 de la Ley de Haciendas Locales se debe a que impide a los Ayuntamientos tener en cuenta un incremento de valor diferente al que resulte de la fórmula prevista en la ley, es decir, “impide a los contribuyentes acreditar que en la transmisión no se ha generado capacidad económica alguna”.

Para Carmen Giménez, abogada titular de G&G Abogados, esta sentencia del TC plantea varios supuestos interesantes, porque el principio constitucional de capacidad económica se vulnera no sólo cuando se gravan plusvalíuas inexistentes, sino también en los siguientes supuestos:

– Cuando los ayuntamientos, en uso de sus facultades, reduzcan hasta en un 60% el valor catastral del suelo.

– Cuando se apliquen los coeficientes de actualización, incluso a la baja, aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

“En estos dos supuestos se conseguirá una aminoración del tributo o importe a pagar, lo que no sanaría la infracción al principio de capacidad económica”, subraya Giménez.

¿Qué tipo de transmisiones son inconstitucionales?

Sólo son inconstitucionales las transmisiones de terrenos urbanos cuando se registran pérdidas. De tal modo que la sentencia del TC no afecta a la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o terreno, o a realizar una construcción bajo suelo, y tampoco a las expropiaciones forzosas.

¿Quién puede beneficiarse de esta sentencia y recuperar lo ya pagado?

Muchos contribuyentes pueden beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad cuando se ha vendido una casa en pérdidas, a excepción de aquella persona que cuente ya con una sentencia firme con fuerza de cosa juzgada. Tampoco podrá recuperar el dinero ya pagado si el contribuyente recibió en su día una liquidación del Ayuntamiento y no la recurrió, o lo hizo, pero obtuvo finalmente una resolución administrativa o una sentencia judicial desestimatoria. En este caso la liquidación será firme y no podrá ser revisada.

Quienes podrán evitar pagar la plusvalía o recuperar lo ya pagado son:

1.- Aquellos que hubieran obtenido una sentencia desestimatoria firme, pero en el procedimiento hubieran alegado la inconstitucionalidad del impuesto. Entonces, podrán iniciar un procedimiento de responsabilidad patrimonial del Estado legislador.

2.- Por el contrario, si fue el contribuyente el que presentó una autoliquidación del impuesto, porque así lo preveía la Ordenanza municipal, tendrá cuatro años para solicitar la rectificación, contados desde que finalizó el plazo para presentar dicha autoliquidación. En dicha rectificación podrá solicitar la aplicación de la sentencia del Constitucional.

3.- Aquellos contribuyentes que en su día no recurrieron pueden intentar recuperar lo ya pagado iniciando un procedimiento especial de revisión para actos nulos de pleno derecho (artículo 217 de la Ley General Tributaria). “Sin embargo, el hecho de que no exista ningún supuesto de nulidad específicamente previsto para estos casos dificulta en gran medida este procedimiento, y puede conducir a su desestimación”, señala Salcedo.

 

Autor: @pmartinez-almeida

Cómo son los ‘caseros’ españoles?

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El 88% de los propietarios no quiere alquilar su vivienda por períodos superiores a un año

Uniplaces.es, servicio de reserva de alojamiento para estudiantes, ha preguntado a los propietarios españoles qué tipo de alquileres prefieren con el fin de conocer cómo son los ‘caseros’ de nuestro país. Joaquín Mencía, CEO de la compañía en España, explica que “el mercado del alquiler ha crecido durante los últimos años gracias a que muchos propietarios han decidido dar el paso y anunciar sus viviendas y alojamientos, aumentado así el parque de viviendas en alquiler. Sin embargo, ni todos los inquilinos buscan el mismo tipo de alojamiento ni todos los caseros alquilan de la misma manera. Por eso, es importante conocer qué buscan y cómo quieren alquilar los propietarios hoy en día”.

Según los datos recogidos por Uniplaces, el 88% de los propietarios no quiere alquilar su vivienda por períodos superiores a un año. Lo que significa que los caseros españoles están más interesados en tener inquilinos con estancias medias, “antes que alquileres largos como hasta ahora era habitual“, señala Mencía. De hecho, sólo un 12% de los propietarios consultados prefieren tener inquilinos por periodos superiores al año. Mientras que, un 22% opta por alquilar entre uno y tres meses, otro 33% entre tres y seis meses y, el último 33% entre seis meses y un año.

Entre las razones por las que los propietarios de hoy prefieren los alquileres medios, el 60% de los consultados, destaca que es porque arrendar durante unos meses les permite disponer de la vivienda de una manera más libre. “Es decir, los alquileres a largo plazo al final pueden ser vistos como un problema para los propietarios pues los contratos anuales les impide acceder a la vivienda de una manera rápida en caso de necesidad“, opina Mencía.

Por todo ello, muchos propietarios prefieren alquilar a estudiantes ya que se trata de inquilinos con una alta rotación que les permite disponer de su vivienda más libremente. En este sentido, Uniplaces, destaca también que el 72% de los propietarios prefiere alquilar sus viviendas por habitación y a muchos de ellos no les importa residir con sus inquilinos.

No obstante, existen otras razones por las que los estudiantes se han convertido en los inquilinos favoritos de muchos propietarios. Según la encuesta, el 49% considera que al existir una mayor demanda de viviendas por parte de los estudiantes es más fácil alquilar el alojamiento, mientras que, otro 38%, los prefiere porque pagan puntualmente. Por último, un 25% afirma que alquilando sus viviendas a estudiantes obtienen una mayor rentabilidad.

Perfil de propietario

Del análisis llevado a cabo por la compañía se extrae que el perfil del propietario español es el de una mujer, de entre 46 y 55 años, con empleo y una única vivienda en alquiler que prefiere arrendarla por habitaciones. Además, uno de cada cuatro propietarios lleva alquilando alojamiento más de cuatro años. Otro 9%, más de tres años, un 21% lleva arrendando su vivienda más de dos años, otro 23% se decidió por alquilar hace poco más de un año y un 22% lleva menos de doce meses dentro del mercado del alquiler.

 

Publicado por Redacción en Agencia Inmobiliaria MLS el 17-05-2017

Diferencias entre lo que cuesta una casa y lo que Hacienda dice que vale: ¿qué hacer?

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G abogados

Nuevamente voy a contestar a la pregunta recurrente que formula quien quiere adquirir o comprar un inmueble a día de hoy: ¿en qué precio debo de escriturar, en el que realmente pago o en el que Hacienda de la Comunidad Autónoma dice que vale?La respuesta es, sin ningún género de dudas, que se escriture en el precio que realmente abona.

En unos ‘tiempos locos’ como los que estamos padeciendo desde que estalló la crisis financiera en 2008 y consecuentemente, la burbuja inmobiliaria, los precios de los inmuebles son oscilantes, sin que existan parámetros objetivos y fijos que les puedan dotar de una estabilidad, que es lo que pretenden las Haciendas de las distintas Comunidades Autónomas con su fórmula para estimar el valor de las propiedades.

Dos importantes impuestos que se generan como consecuencia de la compraventa de un inmueble de segunda mano (vivienda, local, garaje…) están en entredicho desde finales de 2008: el Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Bienes de Naturaleza Urbana, más conocido como Plusvalía Municipal –a cuyo pago está obligado el vendedor, y del que su fórmula ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional–, y el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales.

En este último, la Ley General Tributaria permite a las distintas Agencias Tributarias regionales comprobar el valor declarado por vendedor y comprador. Ahora bien, cómo hay que hacer esa comprobación de valores es el ‘quid’ de la cuestión.

La respuesta a este interrogante nos la ha vuelto a facilitar el Tribunal Supremo en Sentencia del pasado 18 de enero, dictada nuevamente en unificación de doctrina y reiterando la que ya tenía sentada desde el 29 de marzo de 2012.

Y es que por mucho que se modifiquen las prácticas en las Consejerías de Hacienda, el Alto Tribunal vuelve a reiterar que los valores comprobados administrativamente han de ser motivados, y que dicha motivación solo es válida y eficaz cuando la valoración se ha realizado de manera singular, es decir, teniendo en cuenta las circunstancias físicas y jurídicas individuales del bien inmueble objeto de la comprobación.

Dichas circunstancias han de ser expresamente reflejadas en la documentación que se remite al contribuyente, con el fin de que el mismo, si está en desacuerdo, tenga los parámetros suficientes para poder formalizar su oposición o recurso.

Además la valoración, que no deja de ser un dictamen pericial que, al igual que cualquier otro, no goza de la presunción de legalidad, ha de referirse al momento del devengo, es decir, al momento de la compraventa, o como máximo a los 30 días hábiles siguientes a la misma. Ese es el plazo que el comprador tiene para autoliquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y, por tanto, el tiempo en el que Hacienda puede tener un conocimiento cabal de que se ha realizado dicha operación de compraventa.

Esto significa que el perito de Hacienda ha de desplazarse y visitar el inmueble objeto de la valoración durante ese período mencionado, aunque la Administración tenga el plazo de cuatro años, más esos treinta días hábiles, para hacer la comprobación de valores y, por tanto, girar la liquidación complementaria del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Y el por qué ha de ser así es algo de sentido común: no todos los inmuebles ubicados en la misma zona, en la misma calle o incluso en el mismo edificio son iguales ni tienen las mismas calidades. No puede tener el mismo precio una vivienda recién reformada que una que necesita una importante reforma. No puede tener el mismo precio una vivienda o un inmueble construido en un año, que otro que está construido 10 años más tarde.

Por tanto, si recibe una notificación de Hacienda dándole un nuevo valor al inmueble que ha comprado pero no ha habido una inspección personal de perito acreditado de Hacienda –a quien habrá de facilitarle el acceso si usted voluntariamente quiere porque si no lo habrá de hacer con una autorización judicial– y no está de acuerdo con dicha valoración, no lo dude, y proceda a recurrir la misma.