La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de pagar impuestos por la adquisición.

La compraventa de viviendas en España se sitúa en un buen momento. Sin embargo, el proceso de compra de una vivienda no acaba en el acuerdo entre el que adquiere el inmueble y el que se desprende de él. Por el contrario, son varios los trámites que los compradores han de llevar a cabo una vez que reciben las llaves de su vivienda. ¿En qué consisten y qué desembolso adicional suponen?

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  1. Escriturar la vivienda

Firmar una escritura pública de compraventa para transmitir un inmueble no es obligatorio, pero sí resulta muy conveniente para los compradores. Ello responde a que en los contratos privados no está presente un profesional que controle la legalidad del acto, como sí sucede con el notario y la escritura pública. Este documento, explica Javier Pérez Martínez, abogado de Inmoabogados, sirve para “dar fe del contenido y fecha de la compraventa”, funcionando como prueba de la existencia del contrato, pero no como un requisito imprescindible cuya falta implicaría la invalidez de la operación.

En lo que respecta a los honorarios de los notarios, a los que han de hacer frente los clientes, Pérez Martínez indica que estos quedan establecidos a través de un arancel y que el mismo varía “en función del valor de la operación”. Sin embargo, estima que en la compraventa de viviendas en España los aranceles que se aplican, de forma estimada, suponen “alrededor del 0,5% sobre el precio” final del inmueble.

  1. Liquidar los impuestos

La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de pagar impuestos por la adquisición, que varían en función del tipo de inmueble. Así, como se desprende de las declaraciones de Antonio Gallardo, experto financiero de iAhorro.com, en los casos de las viviendas nuevas se grava el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El primero de ellos, asegura, “es del 10% del valor del inmueble, pudiéndose reducir al 4% en el caso de las viviendas protegidas de régimen especial”. En lo que respecta al segundo, desde iAhorro.com señalan que su cantidad varía en función de la comunidad autónoma en que se aplique, pero queoscila entre el 1% y el 1,5%.

En paralelo, los clientes que hayan adquirido una vivienda de segunda mano han de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto es gestionado por las comunidades autónomas, por lo que su cuantía varía. En concreto, Gallardo asegura que Madrid y Navarra “lo tienen al 6%” mientras que en Canarias sube al 6,5% y en el resto de regiones supera el 7%.

  1. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad es un trámite obligatorio para todas aquellos usuarios que deseen acceder a una hipoteca. Para ello, y después de la firma de la escritura, el notario se encarga de enviar vía telemática una copia de dicho documento. Este paso es imprescindible, explica María Olvido Carretero, abogada de LegalGestión21, para extender el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, “que tendrá una vigencia de 60 días”.

En este sentido, Carretero matiza que la extensión del asiento de presentación “implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma” de la escritura. Una situación “que es la que comprobó y verificó el notario antes del otorgamiento de la escritura pública”, añade. A su vez, Pérez Martínez afirma que, para proceder a la inscripción, “deberá acreditarse el pago de los impuestos asociados a la compraventa”. Esta gestión de inscripción tiene un coste, fijado por arancel, que se estima en torno al 0,2% del valor de la compra.

  1. Cambiar la titularidad en el Catastro

Otra de las obligaciones que corresponde al comprador de la vivienda es comunicar al Catastro municipal en el que esta se encuentre el cambio de titularidad. Este trámite, insiste Carretero, puede hacerse “en el plazo de dos meses contados desde la firma de la escritura de compra”.

Para ello se ha de rellenar el impreso correspondiente, que debe contener los datos del nuevo propietario y del anterior, además de la vivienda vendida y de la escritura de compra. “Al impreso se le acompañará una copia simple de la escritura de compraventa, presentándose todos los documentos en el ayuntamiento donde radique la vivienda o en la Gerencia Territorial del Catastro de la provincia donde esté situada”, agrega esta abogada.

Asimismo, Carretero hace hincapié en que los notarios que autoricen escrituras de cambio de titularidad de fincas “están obligados a remitir el Catastro por medios informáticos los datos relativos al cambio de titularidad o a la alternación efectuada”. Dicha operación suple la declaración a la que estaban obligados los particulares y en la actualidad es llevada a cabo por estos profesionales“mediante la remisión de un índice comprensivo de los datos necesarios para modificar y actualizar la ficha catastral”.

  1. Dar de alta los suministros

La compra de una vivienda conlleva el alta o cambio de domiciliación de los suministros del inmueble, tales como agua, luz y gas. En esta línea, Patricia Briones, asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) aclara que es el nuevo propietario el que “debe hacerse cargo de todas las gestiones necesarias para su contratación”, pues se trata de servicios personales e individualizados.

Es por ello que aconseja “concretar y conocer cuántos aparatos se van a instalar en la vivienda” para contratar la potencia necesaria, en el caso de la luz, y de “verificar previamente que la instalación existente cumple la normativa legal vigente”, en lo que respecta al gas. Del mismo modo, Briones recalca que en el caso del recibo de la comunidad es “el nuevo propietario el que debe ponerse en contacto con el administrador para comunicarle el cambio de titularidad” además del número de cuenta al que quiere que se giren los recibos.

  1. Pagar los recibos pendientes

La existencia de recibos pendientes es una problemática que puede afectar a muchos nuevos propietarios de viviendas. En este caso, desde CAFMadrid insisten en que, de no existir acuerdo entre las partes, “deberá hacerse cargo quien fuese propietario y usuario de tales servicios” en el momento en el que se generó el consumo pendiente de pago. “Hay que tener en cuenta que los pagos estén al día puesto que, en caso contrario, podría surgir un problema para el comprador que al ir a dar de alta su contrato no le permitan hacerlo hasta que no se salde la deuda contraída por el anterior propietario”, añade Briones.

Es por ello que desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid recomiendan, en primer lugar, “verificar que todos los recibos se han pagado”. En caso de que esto no sea posible, no obstante, subrayan la importancia que tiene para el anterior propietario el hecho de indicar en el contrato de compraventa “asuma la totalidad del pago”.

  1. Contratar el seguro del hogar

Si bien son cada vez más las entidades bancarias que como producto vinculado a la hipoteca obligan a contratar el seguro del hogar de la vivienda, aquellas que no lo hacen, así como los propietarios que no necesitan un préstamo de esta índole, se han de encargar de contar con un seguro que cubra las necesidades del hogar. En esta línea, la asesora jurídica de CAFMadrid recomienda que el propietario “conozca la extensión de su cobertura, además de los daños que cubre, bajo qué circunstancias y sobre qué importe lo hace”.

Además, “y para evitar sorpresas de última hora”, Briones destaca que los nuevos propietarios “no están vinculados” al seguro del hogar del anterior dueño de la vivienda, por lo que “es muy aconsejable” que se celebre un nuevo contrato y que se negocien las condiciones que resulten más favorables.

 

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