Si has comprado un piso muy barato, Hacienda te querrá cobrar un impuesto extra: así puedes evitarlo

Aunque el precio de la vivienda está recuperando el terreno perdido durante la crisis, lo cierto es que todavía se pueden encontrar pisos a precios muy bajos. Sin embargo, Hacienda está penalizando la compra de una ‘ganga’, a través de la reclamación de un pago superior al que inicialmente se ha abonado del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La razón es que valoran las viviendas por encima del precio escriturado.

Ya es recurrente que la hacienda autonómica exija al comprador o heredero de una vivienda el pago de un impuesto extra al que ya abonaron tras la compra o herencia. Es lo que se llama “liquidación complementaria por comprobación de valores”. Además, no viene sola, sino acompañada de los correspondientes intereses de demora.

Esto se debe a que el valor que determina la administración autonómica a la vivienda vendida o heredada es superior al precio al que se ha escriturado por no haberlo revisado con la misma rapidez con la que se han producido las bajadas del precio en el mercado inmobiliario real. Esto demuestra que hay un desfase importante entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración.

¿Y de qué manera determinan las comunidades autónomas el valor de una casa? Cada una utiliza un método de comprobación diferente. El artículo 57 de la Ley General Tributaria establece siete métodos diferentes de comprobación de valores. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD).

La base imponible del ITP y del ISD es el valor real de los bienes, y no lo que se ha pagado por ellos. Por ello una Comunidad Autónoma puede prescindir del valor consignado en la escritura pública, y fijar ella el valor real del inmueble en base a alguno de los métodos previstos en el referido artículo 57 de la Ley General Tributaria.

Nadie que adquiera un inmueble está libre de que su valor sea comprobado y de que le exijan el pago de más impuestos que los que pagó en su día. El despacho de abogados Ático JurídicoSalcedo Abogados asegura que este tipo de comprobaciones son muy habituales y que, afortunadamente, en la mayoría de los casos están siendo anuladas por los Tribunales.

Pero las liquidaciones complementarias giradas a los contribuyentes son enjuiciadas por diferentes Tribunales Superiores de Justicia, en función de los métodos de comprobación empleados. Por ello, las posibilidades de éxito en cada caso son también diferentes. Para recurrir dichas liquidaciones complementarias, el contribuyente cuenta con un plazo establecido de un mes a contar desde el día siguiente a la notificación para acudir al Tribunal Económico-Administrativo.

En este especial te explicamos, con la colaboración de Ático Jurídico, cómo impugnar una comprobación de valores en cada Comunidad Autónoma.

Cómo impugnar una comprobación de valores en Canarias

 

Artículo de @idealista

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Quiero alquilar mi piso a turistas, ¿debo consultar a la comunidad de propietarios?

Quiero alquilar mi piso a turistas, ¿debo consultar a la comunidad de propietarios?

Aunque algunas regiones y ayuntamientos no se lo están poniendo fácil a los propietarios que desean complementar sus ingresos alquilando para uso turístico una vivienda, muchos logran cumplir con los requisitos y sacar adelante su iniciativa. Es ahí cuando se topan con un nuevo inconveniente: las comunidades de propietarios. Algunos vecinos pueden llegar a ser reticentes al trasiego de turistas y tratan de evitarlo por todos los medios aduciendo que se trata de una actividad molesta, incómoda, nociva e insalubre.

Aunque, según explica el despacho Ático Jurídico Salcedo abogados en su blog, los alquileres vacacionales “alquileres están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos”, un juez puede dictaminar el cese de esta actividad si se prueba “contraria a la normal convivencia de la comunidad”.

Así lo ha confirmado el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, quien recientemente se ha puesto de parte de unos vecinos que denunciaron el tránsito de personadas a horas intempestivas, la suciedad en las zonas comunes, los gritos, el consumo de alcohol y los daños en los ascensores, entre otras molestias, producidos por los turistas que alquilaban uno de los pisos de la comunidad.

Esto supone que, como explica la sentencia, los vecinos pueden oponerse al alquiler vacacional siempre y cuando “esté acreditado que los turistas que se alojaron en el piso han reproducido en forma reiterada las conductas irrespetuosas que fueron calificadas como actos incívicos de notoria importancia que traspasaban el umbral de la mera incomodidad, para convertirse por su duración e intensidad en conductas reprobables que afectan a derechos esenciales de los miembros de la comunidad como son sus derechos a la salud y al descanso”.

Es decir, si no existen actos incívicos ni daños en la comunidad, los vecinos no pueden manifestar ningún tipo de oposición al arrendamiento de una vivienda a turistas, siempre y cuando esta vivienda cumpla con la normativa establecida por el gobierno regional y el ayuntamiento.

¿Quién paga los daños?

En el caso de viviendas de alquiler vacacional existen dos relaciones jurídicas: la de los inquilinos con el propietario y la de este con la comunidad. Esta circunstancia hace que el dueño de la vivienda sea responsable de los daños que ocasionen sus huéspedes en los elementos comunes del edificio y la comunidad de vecinos está legitimada para reclamarle la reparación de los desperfectos, como ya explicamos en un artículo anterior.

Otra cosa es que luego en la relación interna entre propietario e inquilino derivada del contrato de arrendamiento, el propietario pueda repercutir al inquilino el importe que en su caso le haya supuesto la reparación de los desperfectos ocasionados.

Por ello es conveniente que el propietario exija al inquilino una fianza que en su caso pueda responder de los daños que se ocasionen tanto en la vivienda como en los elementos comunes del edificio o urbanización.

No obstante, antes de solicitar al arrendador de la vivienda de uso turístico la subsanación de daño alguno, la comunidad de propietarios tendrá que probar de manera fehaciente que efectivamente los daños se han ocasionado por sus inquilinos.

 

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Caos legal en el alquiler de viviendas turísticas entre particulares en España

Ocho comuidades, cada una con requisitos dispares, han regulado esta actividad desde que se traspasaron las competencias con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013

R. Paraíso II

Si usted está pensando en alquilar su vivienda a turistas por un periodo corto de tiempo, tendrá que consultar si su autonomía ha legislado al respecto y en caso afirmativo, ceñirse a los distintos requisitos exigidos. Las comunidades y algunos ayuntamientos con competencias cedidas tienen la última palabra en este ámbito normativo desde los cambios que introdujo la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013. El caos legal queda patente en que las normas difieren de una región a otra y en que a día de hoy solo hay ocho con un decreto aprobado en relación a esta materia.

La confusión generada por las diferentes regulaciones autonómicas aumenta por el poder delegado a algunos municipios para vetar algunas viviendas en función de sus propios criterios. Esto es lo que ha ocurrido en Barcelona,donde la alcaldesa Ada Colau ha ordenado el cierre de 256 casas de alquiler calificadas como ilegales y multado a las empresas de economía colaborativa Airbnb y HomeAway.

Tanto los hoteleros como las plataformas de viviendas de alquiler vacacional solicitan a la Administración una ley común que ponga fin al caos existente en España. En la asociación de empresas turísticas Exceltur destacan que la ausencia de leyes concretas va en detrimento de la calidad y seguridad que debe ofrecerse al consumidor. En el informe «Alojamiento turístico: impactos y retos asociados», los portavoces de la asociación reclaman que estos inmuebles cuenten con seguros de responsabilidad civil, requisitos de habitabilidad mínimos, hojas de reclamaciones y que se ofrezcan contratos y facturas al cliente. De este mismo estudio se desgrana que la actividad económica generada por cada viajero en casas de alquiler se eleva a 873,9 euros de media por estancia, frente a los 942,87 euros que se derivan de los gastos de los turistas alojados en establecimientos reglados.

«Es necesario que haya leyes homogéneas que otorguen seguridad jurídica al sector, a los usuarios y a la propia Administración», indica el secretario general de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT), Ramón Estalella. Sin embargo, reconoce que se ha avanzado bastante desde que surgieron en nuestro país las primeras plataformas de intercambio y arrendamiento de viviendas. «De un desorden inicial en el que todo valía, se ha llegado a la conclusión de que se trata de una actividad turística como otra cualquiera. Las comunidades se han dado cuenta de que tenían que legislar por falta de garantías y por el elevado fraude fiscal que se estaba produciendo», asegura Estalella.

Las propias plataformas de alquiler de viviendas turísticas también abogan por unificar normas. El director de Comunicación de HomeAway, Joseba Cortázar, muestra su perplejidad por las diferencias entre regulaciones de territorios cercanos entre sí. «Andalucía, Navarra, Aragón , Baleares, Canarias, Cantabria, Cataluña y Madrid ya han legislado al respecto. País Vasco y Galicia están a punto de aprobar sus propios decretos y los de Castilla y León, Castilla La Mancha y Asturias están en vías de desarrollo. Solo quedarían cuatro comunidades sin ninguna ley que se ajuste a este ámbito».

«Las normas son muy variopintas y no tienen nada que ver entre ellas. En Baleares están prohibidos los pisos en propiedad horizontal, lo que supone una restricción en el acceso al mercado. En otras comunidades, como en Madrid, es obligatoria la instalación previa de wifi», explica Cortázar. Andalucía es la única comunicad que permite arrendar habitaciones de la vivienda habitual, pero se pide cumplir con normas como disponer de hojas de reclamaciones o refrigeración en las estancias durante los meses de calor.

Eliminar los obstáculos

Desde la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC)creen, no obstante, que no se pueden introducir obstáculos a la libertad económica ni poner puertas al campo. «El problema no es que haya normativas diferentes, sino que estas sean incompatibles con la libertad de empresa», aseguran fuentes de la CNMC. El portavoz del regulador consultado por ABC también cree que si se prohíben ciertas prácticas y se introducen barreras, la economía colaborativa no va a dejar de existir. En este sentido, indican que lo único que se consigue es que estas actividades queden sumergidas sin que la Administración tenga la oportunidad de supervisarlas.

Además, en Competencia están convencidos de que si se añaden restricciones a estas nuevas plataformas colaborativas, quien saldrá perdiendo será el cliente. «Los usuarios de internet puntúan y valoran el servicio en la web, las propias aplicaciones se autorregulan sin necesidad de que se introduzcan nuevos requisitos», aclaran desde la CNMC.

Guía para propietarios y viajeros

¿Cuántas plazas de alquiler turístico se ofertan en España?

La oferta de plazas de alojamiento en viviendas de alquiler turístico alcanzó los 2,7 millones en 2014. La cifra es superior a los 2,5 millones de plazas reguladas de los establecimientos hoteleros, según datos de Exceltur. Sin embargo, desde Cehat consideran que el dato puede ser incluso superior ya que son muy difíciles de cuantificar y controlar por la gran cantidad de inmuebles que no están registrados.

¿Qué tramites hay que seguir para alquilar una casa?

El primer paso es firmar la declaración responsable para dar inicio a la actividad. Después hay que dirigirse a la Consejería de Turismo con la licencia de ocupación con el fin de conseguir un número de registro que ha de estar visible a los ojos del turista en las paredes del inmueble. El resto de documentos a presentar depende de lo exigido por cada comunidad. Algunos municipios también establecen la obligatoriedad de otra licencia otorgada por el ayuntamiento.

¿Qué requisitos se exigen para arrendar una vivienda por periodos cortos de tiempo?

Cada comunidad -en caso de que haya legislado- establece unos mínimos diferentes. En el caso de Canarias hay que tener en cuenta el tipo de suelo en el que está ubicada la vivienda y se exige que las perchas sean «de material no deformable y estilo homogéneo». En Andalucía es necesario contar con habitaciones con ventilación directa al exterior o a patios y en Baleares es preceptivo proporcionar «ropa de cama, lencería y menaje de casa en general».

¿Es necesario declarar esta actividad a Hacienda?

Sí, el arrendamiento de estos inmuebles ha de quedar reflejado en la declaración de la Renta. En la última campaña, la Agencia Tributaria ha enviado cartas de aviso a los contribuyentes con casas alquiladas por periodos de larga y corta duración.

¿Se exige un periodo mínimo de arrendamiento?

No. La ley de la Comunidad de Madrid sí establecía un periodo mínimo de cinco días. Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló el pasado mayo este requisito por considerar que supone «una restricción de la competencia».

7 razones por las que el verano es una buena época para buscar vivienda

Los clientes solicitan concentrar en una misma tarde dos o tres visitas.

&quote; El escenario de los tipos de interés es casi inmejorable.&quote;

Por: T. Álvarez – 19 ago 2016

El verano es una época muy fructífera para buscar vivienda en venta. De hecho, según las estadísticas que maneja el Consejo General del Notariado, durante el periodo estival la compraventa de viviendas aumenta entre un 15% y un 24% en comparación con el resto de estaciones del año. Este incremento no se produce de manera homogénea para Alfa Inmobiliaria, desde donde sostienen que en las zonas de la costa y en las grandes urbes se producen más compraventas en verano que en las ciudades de menor tamaño.

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  1. Mayor disponibilidad horaria de los compradores

El verano suele coincidir con el momento del año en que los compradores cuentan con vacaciones y, por tanto, con una mayor disponibilidad horaria para realizar visitas a los inmuebles que les interesan. Este tiempo añadido, señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, explica que los clientes “puedan patearse más las zonas” en las que se ubican las viviendas que les interesan.

De hecho, las personas que buscan vivienda en verano coinciden, según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, con el perfil del comprador “más decidido”, que ha realizado previamente una labor de estudio de precios y, en muchos casos, ha solucionado con una entidad bancaria la financiación de la propiedad. “Son clientes que se han dado un plazo máximo de tiempo de tres meses para tomar la decisión, en algunos casos incluso la fecha límite para la firma de la vivienda son los primeros días de septiembre, con la intención de poder empezar el nuevo curso instalados en la nueva vivienda”, reitera.

  1. Más tranquilidad para tomar la decisión

La decisión de comprar una vivienda suele generar bastante estrés en los clientes. Por este motivo, Duque insiste en que el verano, al contar estos con más tranquilidad, se sitúa como la época del año en la que “más fácilmente gestionable” es realizar esta operación. Este comportamiento responde, desde su punto de vista, a que en el verano “los días parecen más largos y es más fácil observar las cualidades de la vivienda”.

Por su parte, Ángel Matarranz, agente asociado de Re/Max Urbe, sostiene que en verano “influye más el estado de ánimo” que presentan los compradores, debido tanto a “al estar o no de vacaciones, como del mayor número de horas de luz, las ganas de salir o el buen tiempo”. Así, advierte de que la búsqueda de una vivienda y la compra posterior de la misma, “son en buena parte emocionales”, sobre todo al tratarse de “un hogar y no de una mera decisión de inversión”.

  1. Posibilidad de visitar más viviendas

Otra de las distinciones del verano con respecto al resto de las estaciones del año en materia de compraventa de una vivienda se encuentra en el ritmo de visitas a viviendas que llevan a cabo los clientes. En el primer caso, sostienen desde Alfa Inmobiliaria, “los clientes solicitan concentrar en una misma tarde dos o tres visitas”, una tendencia que no se produce durante el resto del año.

Este comportamiento, para Matarranz, “no ha de ser necesariamente bueno o malo” pero sí resulta “útil” a la hora de analizar cómo dicha modalidad de visita “aumenta las posibilidades de comprar una vivienda” e, incluso, “de tomar una decisión”. “El proceso de búsqueda de una vivienda, si no se hace con criterio, puede ser ilusionante al principio, agotador entre medias e incluso frustrante a medio y largo plazo”, lamenta.

  1. Influencia en la tipología de la vivienda

El verano también se caracteriza por facilitar las visitas de determinados tipos de viviendas, especialmente aquellas que contienen servicios prestados únicamente en esta época del año. En este sentido, desde Re/Max aseguran que el periodo estival “es más propicio” para sacar al mercado y explotar comercialmente “chalets con pacerla, jardín, piscina o los áticos con bonitas terrazas, bajos con jardín privado y urbanizaciones con excelentes zonas comunes y deportivas”.

Esta valoración es compartida por Smerdou, quien asevera que durante los meses de verano los clientes tienen la posibilidad “de percibir el funcionamiento real” de dichas instalaciones. Por su parte, Duque subraya el rol de la piscina en la búsqueda de una vivienda en verano, pues afirma que este elemento “es un plus que juega muy a favor de la vivienda” en algunos casos “más que otros servicios, como el parking o el portero físico”.

  1. La época de las viviendas en la costa

La época estival se erige como un factor de motivación crucial a la hora de buscar vivienda en la costa. Ello se debe, explican desde Foro Consultores, a que es en esta época del año “cuando más oferta sale al mercado, y se puede ver de todo”. No obstante, sostiene que si bien “es mejor para ver la oferta” conviene que los clientes esperen a la temporada baja para comprar, pues “hay menos afluencia de interesados y esto permite tener mayor capacidad de negociación frente al propietario”.

Por su parte, Duque adelanta que en verano “se produce aproximadamente el 50% de las ventas destinadas a segunda residencia” ya que “en muchos casos” las familias optan “por adquirir una vivienda para su disfrute personal y quieren hacerlo antes o durante el verano” para así poder comenzar a disfrutar de sus vacaciones.

  1. Existencia de un mercado competitivo

En paralelo, la existencia de un mercado competitivo, especialmente en los meses estivales, se erige como otra motivación para que los compradores se decanten por buscar y comprar vivienda durante esta época del año. Así, para Matarranz durante los meses de verano se produce un aumento de la demanda que propicia un incremento de la oferta, que coincide con un auge “de la urgencia en la venta en la mayoría de los casos”, pues la intención de los propietarios suele ser “cerrar las transacciones a lo sumo en septiembre, si no pueden hacerlo antes”.

En esta línea, desde Alfa Inmobiliaria hacen hincapié en que el aumento de la oferta de vivienda en venta en verano responde a que los propietarios “temen que su vivienda se queme estando en el mercado dos o tres meses”. Así, insisten en que los compradores tengan en cuenta estos inmuebles pues “corresponden a propietarios especialmente interesados en vender” y en la gran parte de los casos se corresponden con las viviendas “más favorables para negociar”.

  1. Situación de los tipos de interés

Finalmente, y acotando la búsqueda de vivienda al verano de 2016, otro de los factores motivadores para los clientes son los tipos de interés. Así, Smerdou señala que la situación de los tipos de interés a la baja, el Euríbor encadenando varios meses en negativo y los préstamos fijos por debajo del 2% convierten a esta época del año en “un buen momento” para buscar y adquirir vivienda. Un clima al que según este experto hay que añadir la situación de los precios, “en general muy atractivos”.

Por su parte, Duque añade que “en este verano” se están desarrollando “unos tipos de interés como no los habíamos visto nunca”. Es por ello que aconseja a los clientes que se decanten por materializar las operaciones de compraventa en las próximas semanas. “A partir de septiembre no sabemos si esta situación se mantendrá, pero desde luego el momento es el más adecuado para comprar”, concluye.

 

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Cláusulas cero’ o cómo los bancos se blindan para no pagar a los hipotecados por la caída del euríbor

 

Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados.

Cláusula 365/360: así ‘regalas’ al banco 5 días de intereses por cada año de hipoteca

Quienes tienen una hipoteca con cláusula suelo, están con la mirada puesta en el próximo 26 de abril, fecha en la que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea celebra la vista sobre la conocida ‘retroactividad’, si bien la sentencia se conocerá uno o dos meses después.

Mientras tanto, y como consecuencia de la fuerte bajada del Euribor, algunas entidades financieras están incluyendo en los préstamos hipotecarios otras condiciones potencialmente controvertidas, las denominada ‘cláusula cero’. Te explicamos qué son:

¿Qué se pretende con la ‘cláusula cero’?

El objetivo de la misma está referido a que si la tasa negativa del Euribor rebasara el diferencial aplicado en el préstamo, el banco no se vería obligado a devolver intereses o, lo que es lo mismo, a reducir cuota del capital prestado al deudor.

¿Por qué algunos Bancos las están incluyendo en las hipotecas?

Es público y notorio que las entidades financieras se protegen de riesgos futuros en sus contratos de préstamos hipotecarios, véase por ejemplo la cláusula suelo en hipotecas convencionales, o la cláusula de compensación en hipotecas multidivisas (obligación del deudor de garantizar la diferencia por pérdida de valor de la vivienda en un tanto porcentual, en referencia a la tasación inicialmente realizada y que sirvió de base para la concesión del préstamo con garantía hipotecaria). Con el Euribor en negativo, la cláusula cero, es una nueva protección del bancoo entidad financiera.

Esta nueva modalidad, que no se encuentra regulada de manera específica en nuestras leyes, pero que pudiera tener cabida en base a la libertad de pactos que preside las relaciones de las partes en derecho privado, posiblemente haya sido pensada por temor a futuras reclamaciones de los deudores hipotecarios, en solicitud de la devolución de intereses o reducción de capital, para el caso de que la tasa negativa del euríbor rebasara el diferencial pactado, y ante el riesgo de un nuevo varapalo por parte de los tribunales a la banca.

¿Es válida esta cláusula cero?

Inicialmente se podría pensar que, más que válida o inválida, pudiera ser inútil. Resulta de sentido común, más que jurídico, que quien presta dinero es para que al menos se lo devuelvan en su integridad. Por ejemplo, en los contratos de préstamo civiles no se deben intereses si no se han pactado, pero si existe la obligación de devolver lo prestado. Por tanto, si se pactan intereses, nos encontramos con un préstamo de carácter oneroso; siendo gratuito si ocurre lo contrario, que no se conviene la devolución del préstamo con intereses.

Pero es que las hipotecas no son préstamos civiles. Se trata de préstamos financieros o bancarios que se contratan de forma masiva. Son, en consecuencia, activos para el banco, quien los pone en circulación y los negocia, por ejemplo a través de las cesiones o titulizaciones. El rendimiento que obtiene por estos últimos conceptos, entre otros, son mucho más lucrativos que lo que percibe por los propios intereses pactados con el deudor hipotecario.

A la vista de lo anterior, los beneficios que tienen acreedor y deudor (banco prestamista y prestatario) no son en términos de igualdad. Es por esta razón, por la que podría admitirse que, en casos excepcionales, como el que pudiéramos tener en un futuro cercano, el préstamo remunerara al deudor aplicándole esa rebaja en el capital concedido, en base a esos intereses negativos. Y es precisamente ésta, la razón por la que las entidades se empiezan a proteger con esta ‘cláusula cero’.

En conclusión, habrá que analizar en qué forma y términos queda redactada esa novedosa ‘cláusula cero’, y si la misma es posible reclamarla ante los tribunales, con argumentaciones jurídicamente sólidas.

 

10 cosas que necesitas saber para alquilar (como propietario o turista) una casa de vacaciones

R. Paraíso II

Estamos en julio… y ya huele a playa. Este verano millones de españoles pasarán sus vacaciones en una vivienda del alquiler turístico. Sin embargo, para que la experiencia sea plenamente satisfactoria, tanto para propietarios como para turistas, es necesario tener en cuenta unos cuantos factores que van de la legislación a la fiscalidad de este tipo de alojamientos, pasando por las garantías que se debe ofrecer a los consumidores.

Con la ayuda de nuestros compañeros de Rentalia, la web de alquiler vacacional del grupo idealista, hemos recopilado toda la información que debes tener en cuenta este verano:

¿Qué es una vivienda vacacional y cómo alquilarla legalmente?

Si tienes una casa que apenas usas, puedes sacarle un rendimiento económico que te ayude a pagar la hipoteca a través del alquiler vacacional. Para alquilarla legalmente primero debes informarte de la normativa en tu Comunidad Autónoma. Una vez obtenida la licencia, prepara la casa para que los turistas se sientan como en su propio hogar. Y recuerda que todos los ingresos que recibas tienes que incluirlos en la declaración de la renta.

Estas son las normas que regulan el alquiler vacacional en las Comunidades Autónomas

Desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2013, que dejó fuera a las viviendas dedicadas al alquiler vacacional, las CCAA han establecido nuevas normativas al dictado del ‘lobby’ hotelero. Sin embargo, Competencia ya ha denunciado las legislaciones de Madrid y Canarias. Además, la entidad reguladora catalana también muestra en contra del proyecto de Ley previsto por la Generalitat.

Cómo hacer la Declaración de la Renta cuando alquilas tu vivienda a turistas

Los ingresos que recibas tendrás que declararlos como “rendimientos de capital inmobiliario”, siempre que no prestes servicios propios de la industria hotelera. El rendimiento neto por el que se tributa es el resultado de restar a los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos. Además, es necesario diferenciar dos períodos de tributación diferenciados: el tiempo en el que la vivienda está alquilada y el período en el que la vivienda está libre/disponible para el propietario.

Si alquilas tu piso en Airbnb (y no lo declaras) esta es la ‘amistosa’ carta de Hacienda que vas a recibir

“De los datos que figuran a disposición de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se deduce que ha sido destinatario de ingresos por alquiler de inmuebles intermediados por plataformas electrónicas […]”. Así comienza la ‘amistosa’ carta que Hacienda está enviando desde hace algunas semanas a miles de ‘anfitriones’ que han tenido su vivienda alquilada a turistas a través de Airbnb entre los ejercicios de 2011 y 2015.

10 cosas que necesitas saber para alquilar (como propietario o turista) una casa de vacaciones

¿Qué hago si me inspecciona hacienda por alquilar un apartamento turístico?

¿Alquilas a turistas una casa en la playa? ¿Lo declaras? Si la respuesta es que no, este verano puedes tener una desagradable sorpresa. La Agencia Tributaria ha iniciado una campaña con el fin de sacar a la luz el dinero no declarado generado a partir del alquiler de apartamentos vacacionales. Tener toda la documentación en regla y acreditar la normativa vigente son dos consejos prácticos para evitar una importante multa.

Cómo el ‘home staging’ las reservas de una vivienda de alquiler vacacional

En España el mercado de las viviendas de alquiler parece un trastero. Los propietarios suelen llevar a las casas que arriendan todo aquello que ya no les sirve en la suya. Con un pequeño lavado de cara, es posible incrementar la renta en más de 100 euros mensuales y alcanzar una ocupación anual que se aproxime al 100%.

¿Es responsable el dueño de un piso de vacaciones de los daños de sus inquilinos en la comunidad?

En el caso de viviendas de alquiler vacacional entendemos que existen dos relaciones jurídicas: la de los inquilinos con el propietario y la del propietario con la comunidad. Esta circunstancia hace que el propietario sea responsable de los daños que ocasionen los ocupantes de su vivienda en los elementos comunes del edificio y la comunidad de vecinos está legitimada para reclamarle la reparación de los desperfectos.

Decálogo de consejos para que un turista alquile con éxito una vivienda vacacional

Una opción para pasar unas buenas vacaciones es alquilar un apartamento vacacional. Para facilitar la relación entre arrendador y turista, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) ofrece una serie de consejos que todo inquilino debería conocer, como exigir un contrato por escrito o solicitar un inventario del mobiliario.

Cómo evitar que te engañen con un anuncio falso de un piso turístico

De una encuesta realizada por OCU se desprende que los consumidores españoles valoran muy positivamente el alquiler de casas para vacaciones. Y que un 72% la ha encontrado por internet. Por eso, la organización da una serie de recomendaciones para verificar el anuncio y evitar posibles engaños como, por ejemplo, revisar los datos del anunciante, el modo de pago o la entrega de llaves.

Dos de cada tres propietarios que alquilan su vivienda a turistas lo hacen para obtener una ayuda económica

Por primera vez un estudio pone negro sobre blanco en el negocio del alquiler vacacional: en 2014 el 14% de los turistas que llegaron a nuestro país eligieron hospedarse en pisos turísticos y dejaron 2.685 millones de euros en alojamiento. Según el informe elaborado por ESADE, Salvetti&Llombart y Fevitur, la mayoría alquila sus viviendas para obtener una ayuda económica que les ayude a pagar la hipoteca.

Bonus track

Prohibido alquilar, el lobby hotelero contra el alquiler vacacional (reportaje)

Desde que en junio de 2013 el gobierno cambiara la regulación del alquiler vacacional, algunas comunidades autónomas, como Baleares, han restringido hasta prácticamente prohibir esta forma de alquiler, al dictado del sector hotelero. Es un derecho de propiedad que está recogido en la constitución española y que supone un sustento para muchas familias en estos tiempos de crisis.

 

Autor: @idealista

El euríbor podría mantenerse en negativo durante al menos dos años más

El BCE y el ‘Brexit’ pueden mantener al euríbor en negativo durante al menos dos años más

El euríbor a 12 meses va a seguir siendo un cero a la izquierda para los hipotecados durante un largo periodo de tiempo. Los expertos, al menos, creen que el indicador de referencia para la mayoría de los préstamos hipotecarios en España puede mantenerse en terreno negativo durante dos años más y no retomar la tendencia alcista hasta 2019.

Y es que, pesar de que el índice lleva cinco meses consecutivos situado por debajo del 0%, el consenso recuerda que los mercados se enfrentan a un sinfín de problemas que reducen al máximo las probabilidades de que haya un cambio de rumbo hasta mediados de 2018.

“El euríbor al final depende de dos cosas: de cómo están los tipos de interés en este momento y de las expectativas sobre cómo estarán próximamente. De momento seguimos con el precio del dinero en el 0% y con todo lo que nos viene encima no veo al Banco Central Europeo (BCE) subiendo tipos fácilmente. Todo apunta a que habrá una desaceleración económica en la eurozona por el efecto contagio del ‘Brexit’, aunque los datos no lo confirmarán hasta dentro de unos meses”, asegura Rafael Romero, director del departamento de inversiones deUnicorp Patrimonio.

Algo parecido opina Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, que recuerda que “cualquier evento que genere más incertidumbre sobre la velocidad de recuperación de la economía europea (y el ‘Brexit’ no solamente genera dudas, sino que incluso parece que reducirá sensiblemente el crecimiento) tiene un impacto inmediato en la cotización del euríbor. Y como esta incertidumbre va a durar bastante tiempo, la previsión es que el indicador se mantenga en niveles muy bajos. En definitiva, tenemos euríbor negativo para rato”.

Para comprobar que los expertos y los mercados van de la mano no hay más que echar un vistazo al comportamiento que ha tenido el índice desde la sorprendente victoria del ‘Brexit’ en el referéndum celebrado el 23 de junio. Aquel día, mientras los británicos acudían a las urnas, el euríbor se quedó en -0,029%, mientras que un día después se situó en el -0,047%, acabó junio en el -0,051% y ya está en el -0,59%, lo que se traduce en un nuevo mínimo histórico en tasa diaria.

Estos recientes récords han coincido en el tiempo precisamente con unasrevisiones a la baja de las previsiones económicas de la eurozona por parte del propio Banco Central Europeo, que calcula un coste de entre tres y cinco décimas del PIB durante los próximos tres ejercicios como consecuencia del Brexit. También han coincidido con un mal dato de la confianza de inversores y analistas, que se ha desplomado a mínimos de año y medio ante el fuerte revés económico que puede llegar a suponer la salida británica del engranaje europeo.

Por tanto, y a la vista de las malas noticias con las que se están encontrando los mercados, no parece factible que el BCE pueda llevar a cabo en menos de dos años una subida de los tipos de interés que impulse un cambio de tendencia del euríbor.

Más bajadas pero limitadas

Llegados a este punto, la pregunta del millón es si el índice puede seguir cayendo más o se estabilizará alrededor del nivel actual. De momento, el consenso de expertos no descarta que el indicador siga bajando, aunque insiste en que las nuevas caídas están limitadas y apenas tendrán un impacto en el bolsillo de los consumidores.

Frédéric Penel, Responsable de Gestión Monetaria de Lazard Frères Gestión, cree que las políticas que está llevando a cabo el BCE provocarán más caídas. “Ha puesto en marcha una serie de medidas que definen una política monetaria ultraexpansiva. Acaba de incorporar unprograma de compra de títulos ‘corporates’ (bonos de empresas no financieras) que refuerza este efecto y afirma que estas medidas serán efectivas al menos hasta marzo de 2017, incluso más allá si fuera necesario. Bajo este contexto, las perspectivas de evolución del euríbor se orientan claramente a la baja para los próximos meses porque los planes del BCE incrementarán el exceso de liquidez en el mercado, lo que hundirá más los tipos”, opina.

El ‘Brexit’ es otro de los factores que determinarán si el indicador todavía tiene recorrido en negativo. Según Villén, en función de cómo se transmita su impacto a la economía (menor crecimiento), así como del sentido de las negociaciones de salida (mayor o menor desconexión con Europa a nivel de relaciones comerciales), podremos ver o no una profundización de la caída del euríbor. Ahora bien, el experto descarta que la caída vaya a ser mucho más profunda y calcula que serán centésimas de porcentaje.

Desde Analistas Financieros Internacionales (AFI) tampoco esperan grandes movimientos ni al alza, ni a la baja. “La sensación que tenemos es que los tipos bajos han venido para quedarse un tiempo largo. A corto plazo no creo que el euríbor tenga demasiado recorrido a la baja, ni tampoco fuerzas como para un gran repunte. En la eurozona va todo muy lento y por eso la previsión es que los tipos de momento se queden próximos a cero”, señala Víctor Echevarría.

Para Unicorp Patrimonio tampoco tiene sentido que el euríbor baje mucho más ya que “a partir de cierto nivel los bancos no estarán dispuestos a prestarse dinero entre sí”. Por eso, la firma maneja una horquilla para el euríbor a 12 meses de entre el 0% y el -0,1%, lo que significa que actualmente está justo a mitad de camino.

Bankinter también usa unos baremos similares. Según el escenario central que maneja el banco (es decir, si no se producen grandes noticias buenas o malas), el indicador se quedará congelado en los niveles actuales hasta septiembre para caer hasta el -0,07% en los últimos tres meses del año. En dicha cota permanecerá hasta verano del año que viene y será entonces cuando suba unas centésimas para volver al nivel actual (-0,05%), donde se estabilizará hasta la segunda mitad de 2018. A partir de entonces, el índice volverá al 0%.

Lazard coincide en este pronóstico e insiste en que hay demasiados factores internos y externos en la eurozona que jugarán un papel fundamental en la vuelta del euríbor a terreno positivo. Por eso, la aplaza hasta dentro de tres años.

En el peor de los casos para los hipotecados, suponiendo que la economía mejore más rápido de lo esperado y que el impacto del ‘Brexit’ no sea tan duro como parecen indicar las previsiones actuales, al euríbor todavía le quedaría un año de tipos negativos.

“No sé si los acontecimientos permitirán que el euríbor se mantenga por debajo de cero durante varios años, pero no hay duda de que permanecerán así hasta la segunda mitad del año que viene. Si finalmente vuelve a terreno positivo para entonces, nuestra previsión es que se quede muy cerca del 0%. Debemos tener claro que la vuelta a la normalidad va a ser muy gradual“, concluye el experto de AFI.

 

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¿Por dónde se cuelan los ladrones a una vivienda?

Los ladrones cada día lo tienen más fácil, las comunidades de propietarios crecen y se hace imposible controlar la entrada simplemente con el trabajo de un conserje, y es que los cacos entran por portales y puertas de garaje, se cuelan por las ventanas de viviendas o incluso acceden a través de las azoteas al más puro estilo hollywoodiense. Así es el modus operandi de los amigos de lo ajeno que cada cuenta con más adeptos.

Pero, ¿cómo les resulta tan sencillo acceder a las comunidades de propietarios? ¿Qué zonas son más vulnerables? Te lo explicamos a continuación:

Acceso por portales

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Este es el lugar de acceso más sencillo y fácil para los ladrones, perfecto para entrar a cualquier hora, al compás de la frase: “cartero comercial” consiguen colarse en la comunidad sin levantar sospechas, y sino, siempre les queda el clásico.. “soy familiar de…”, o .. “vengo a solucionar la avería de..”.

Incluso muchas veces, se encuentran las puertas del portal abiertas, o se cuelan a la vez que pase algún vecino.  Para evitar los robos en el portal, es muy importante blindar  los accesos con llaves y mandos incopiables conectados a un sistema de seguridad inteligente que mantenga las puertas de acceso a la comunidad cerradas y en el caso de quedar abierta la puerta por error o bien si algún intruso intenta meter una llave no autorizada, se activará automáticamente una alarma.

Además, al utilizar mandos incopiables en vez de las tradicionales llaves, evitamos la técnica de asalto más extendida actualmente, el Bumping, que consiste en  insertar una llave realizada con la posición más baja a la que llegan los pistones en la cerradura y golpearla con un objeto, separando así los pistones de los contrapistones, y liberando el giro de la llave.

Entrada por puerta de Garaje

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Este es otro de los clásicos métodos que utilizan los ladrones para acceder a la comunidad de propietarios. Simplemente con el tiempo que tarda en cerrarse la puerta del garaje, los más habilidosos ladrones ya se habrán colado en el garaje de la comunidad o vivienda.

Y a través de este, podrán acceder al resto de viviendas o bien llevarse unas ruedas o algún coche, en el mejor de los casos.  Para evitar que accedan por el garaje, resulta imprescindible instalar un control de accesos con mandos incopiables, y no sólo para que no puedan acceder, sino para que además, no puedan salir en el caso de que consigan colarse detrás de un coche que entre.

Además, es importante contar con un sistema de videovigilancia  conectado a una alarma 24 horas que pueda grabar y videoverificar que está ocurriendo en cada momento o si hay un intruso accediendo a las instalaciones.

Ventanas de viviendas

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Otro de los clásicos de entrada de los ladrones, aunque suelen acceder siempre de noche, cuando nadie pueda verlos. podemos evitar que entren por las ventanas con las tradicionales rejas, o bien instalando un sistema de seguridad con alarma con aviso inmediato a Policía en caso de intrusión.

Azoteas Comunitarias

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Suena a película de Hollywood, pero la realidad supera a la ficción y es que, los cacos consiguen colarse saltando de una azotea a otra en cuestión de segundos. Para evitar este tipo de Ladrones “spiderman” necesitamos instalar alarmas o cámaras de videoanálisis.

7 recomendaciones para negociar el precio de una vivienda

Se debe ofrecer una cantidad razonable por el inmueble, por lo que se tiene que conocer el mercado a fondo.

 

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&quote; El factor psicológico juega un papel fundamental a la hora de vender una vivienda.&quote;

La recuperación del mercado inmobiliario ha conllevado una estabilización de los precios, que en la actualidad empiezan a aumentar. Es por ello que se recomiendan una serie de prácticas para negociar el mejor precio en una compraventa.

  1. Visitas. Frecuentemente, el futuro comprador de vivienda visita la propiedad varias veces, dando pistas al vendedor del interés que se tiene por el inmueble.
  2. Oferta. Se debe ofrecer una cantidad razonable por el inmueble, por lo que se tiene que conocer el mercado a fondo.
  3. Otras opciones. La actitud frente al vendedor ha de ser la de estar interesado en el inmueble, aunque no desesperado por negociar.
  4. Fecha. Es preferible poner un plazo de tiempo limite para la aceptación de la oferta. El mismo ha de oscilar entre los tres y cinco días.
  5. Información del vendedor. En la compraventa de viviendas de segunda mano, las necesidades del vendedor son clave a la hora de cerrar una operación.
  6. Flexibilidad. Para muchos propietarios, llegar a un acuerdo en los plazos de entrega puede ser más importante que cerrar la operación por un precio algo mayor o menor.
  7. Argumentación. El factor psicológico juega un papel fundamental a la hora de vender una vivienda. Así, para muchos vendedores es importante la cifra recibida en la señal, conocer que el comprador cuenta con suficiente capacidad de pago, dándole la tranquilidad de que la operación llegará a buen puerto.

Redacción/pisos.com

¿Qué gastos tiene vender una vivienda?

Aunque siempre se analiza desde el punto de vista del comprador, vender una vivienda lleva consigo una serie de gastos e impuestos que el propietario debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio.  Nadie se libra de pasar por las arcas de las Administraciones.

Entre los gastos e impuestos destaca la plusvalía de Hacienda, el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de hipoteca, si la hubiera y los gastos de notaría correspondiente al vendedor. En este punto hay que destacar que, si se vende la vivienda habitual y se compra otra, también residencia habitual, en el plazo no superior a dos años, no es necesario pagar la plusvalía de Hacienda.

Plusvalía de Hacienda

A la hora de vender una vivienda, que no es residencia habitual, obtener ingresos altos está muy bien, a nadie le amarga un dulce. Eso sí, la venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España. En caso contrario, estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Toda ganancia, si la hay, debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta, siempre que haya habido beneficios. ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró.

Hasta 2014, había una serie de correcciones y coeficientes que se aplicaban en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. El objetivo era evitar que el pago fuese muy elevado por la ganancia patrimonial. Pero con la última reforma fiscal se eliminaron algunos coeficientes que beneficiaban especialmente a los pisos comprados hace muchos años, inmuebles donde suele darse mucha diferencia entre el precio de compra y el de venta por el paso del tiempo. Esto ha provocado un mayor pago de impuestos para el vendedor a partir de 2015.

Obviamente si se vende por menos de lo que se compró, hay pérdida patrimonial, que puede compensarse con ganancias obtenidas en los siguientes cuatro ejercicios.

¿Qué pasa si es la vivienda habitual?

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y destina el precioobtenido a la adquisición de otra casa (residencia habitual) en un plazo no superior a dos años. Eso sí, debe declararse y acogerse al supuesto de exención por reinversión.

Mayor de 65 años. – A partir de esa edad, las personas que vendan una vivienda tienen una serie de consideraciones frente a Hacienda. Las ganancias patrimoniales estarán exentas, pero hay que declararlas. Aunque con la nueva normativa, si el inmueble no es vivienda habitual, también está exenta de impuestos, pero siempre que el importe obtenido se destine a constituir una renta vitalicia a su favor.

 

 

Plusvalía municipal

Ésta es otra. Se denomina técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU), conocido como plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos y la debe pagar todo el mundo. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad, ante lo cual en los últimos años se ha incrementado porque el valor catastral de muchas viviendas ha subido, pese a que el precio de venta haya bajado.

Notaria y Registro

Si al vender la casa no se ha realizado la cancelación registral de la hipoteca, aunque esté amortizada, o sigue vigente el pago de la misma, hay que pagar la cancelación de la misma para que el nuevo comprador pueda inscribirla a su nombre. Un gasto de notaria y registro que hay que tener en cuenta.
Otros gastos. – La vivienda se vende libre de cargas de ahí que quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. Es más, si la venta se firma el 2 de enero, el IBI, por ejemplo, sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, de ahí que debe aclararse y que normalmente se pacte quién lo paga. El vendedor igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.